Изменение на кадастралния регистър по отношение на сгради

Петя Цурева – гл. юрисконсулт в „ГИС-София“ ЕООД

В кадастралния регистър на недвижимите имоти се поддържат основни данни за поземлените имоти[1], сградите[2], построени върху тях и съоръженията на техническата инфраструктура, в които има самостоятелни обекти. В регистъра се поддържат данни и за собственика на недвижимия имот и акта, от който той черпи правото си, а в случай че върху имота има учредени ограничени вещни права[3], те също се вписват в кадастралния регистър. Важно е да се отбележи, че тези данни имат само информационно – оповестително действие и се набират в регистъра единствено с цел идентифицирането на обектите на кадастъра. Вписаните данни нямат доказателствено значение в производство по установяване на право на собственост[4]. Те създават оборима презумпция за вярност[5], което не води до пораждане, изменение или погасяване на правото на собственост или ограничените вещни права. Макар двустранната връзка между кадастъра и имотния регистър да е нормативно уредена в чл. 6 от ЗКИР, на практика регистрирането на данните в кадастралния регистър се извършва  по инициатива на собственика. Най – често това се случва при извършване на разпореждане с вещта[6],  когато за сделката по разпореждане е необходимо да се предостави кадастрална скица на имота или схема на самостоятелния обект и се установи, че регистърът е непълен или неточен. В разпоредбата на чл. 53, ал. 1 от ЗКИР са посочени основанията, на които кадастралния регистър подлежи на промяна от службата по геодезия, картография и кадастър по местонахождение на имота:

• при възникване на нови или при промяна на данните, подлежащи на записване;
• при отпадане на основанието за извършено записване,
• при констатиране на несъответствие между данните в кадастралния регистър на недвижимите имоти и източника, удостоверяващ данните;
• при наличие на документи, удостоверяващи дублиране на носителите на право на собственост, съответно на друго вещно право, за един и същ имот в кадастралния регистър на недвижимите имоти се записват данните за всички лица и документи.

Изменението на кадастралния регистър по своя правен характер представлява изразено с действие /когато се записват данни/ или бездействие /когато не се записват данни или не се заличават записани данни/ волеизявление на административен орган, с което непосредствено се засягат права и законни интереси на отделни граждани или организации, представляващо индивидуален административен акт.[7]

По отношение на сградите, в кадастралния регистър се вписват данни за идентификатора, границата, застроената площ на сградата, броят етажи в нея, предназначението и адреса.

Примери за промяна на кадастралния регистър по отношение на сграда:

В документа за собственост, в частта при индивидуализирането на вещта, сградата да е описана като двуетажна еднофамилна къща, но в кадастралния регистър да е записана като едноетажна; в последствие сградата да е надстроявана или пристроявана; титулярят на правото на собственост да притежава документ за собственост на етаж от многофамилна къща, но този етаж да не е нанесен в кадастралната карта и да не е вписан в регистъра.

1. Изменение на кадастралния регистър по отношение на сграда при несъответствие на данните от документа за собственост и данните в кадастралния регистър

Сградата, включително изградената в груб строеж е самостоятелен обект на кадастъра по смисъла на чл. 23, т.2 от ЗКИР. Когато е изградена като еднофамилна жилищна сграда на „n“ на брой етажи и така е индивидуализирана и в документа за собственост, но в кадастралния регистър е записана като сграда с различен от документа за собственост брой етажи, то тогава се намираме в хипотезата на чл. 53, ал. 1, т. 3 от ЗКИР. По инициатива на собственика се извършва промяна на етажността на сградата в кадастралния регистър, като се вписват данните от документа за собственост.

В случаите, в които етажът не е нанесен в кадастралната карта, но е описан в документа за собственост, се изработва проект за изменение на кадастралната карта от правоспособно лице по кадастър, чрез който ще се нанесе етажът от къщата в кадастралната карта, след което ще се измени и кадастралния регистър.

2. Изменение на кадастралния регистър по отношение на сграда при пристрояване/надстрояване[8]

В случаите на извършено надстрояване и/или пристрояване на сграда и заявяване за записване в кадастралния регистър на нововъзникналите данни сме изправени пред две хипотези – когато е извършено надстрояване и когато е извършено и пристрояване. Тези две хипотези могат да се разделят и на две подхипотези – когато надстрояването/ присторяването е извършено от собственика на сградата (приемаме и, че той е собственик и на поземления имот), и когато е извършено от лице, различно от собственика на сградата.

В първата хипотеза е надстроил с един или повече етажа собствената си сграда. От тук възникват два подварианта – ако сградата е еднофамилна и ако е многофамилна. Ако е еднофамилна се променя етажността на сградата в регистъра по заявление на собственика до службата по геодезия, картография и кадастър, като следва да се приложат и строителните книжа за извършеното надстрояване. Ако жилищната сграда е многофамилна, т.е. могат да се обособят самостоятелни обекти на собственост, то първо следва да се изработи проект за изменение на кадастралната карта по чл. 51, ал. 7 ЗКИР от правоспособно лице по кадастър за новосъздадените обекти на кадастъра. След изменението на кадастралната карта и на базата на схема на самостоятелния обект и строителните книжа може да се удостовери правото на собственост върху надстроения етаж чрез констативен нотариален акт и едва тогава да се извърши и изменение на кадастралния регистър.

Във втората хипотеза имаме пристрояване на сграда. Подобно на първата хипотеза, за да се извърши промяна в регистъра, собственикът следва да предостави строителните книжа за извършеното пристрояване, но с оглед обстоятелството, че сградата вече ще бъде с друга площ, различна от площта по документ за собственост, се препоръчва на субекта на правото да се сдобие с нов нотариален акт, в който сградата да е описана с новите  индивидуализиращи я белези. В противен случай в кадастралния регистър на недвижимите имоти, като източник на правото на собственост не може да бъде вписан нотариалният акт за сградата, именно заради различната площ.

Правото на надстрояване/пристрояване се осъществява върху вече съществуваща сграда, затова когато надстрояването/пристрояването са извършени от лице, различно от собственика на сградата/имота, за да се елиминира действието на приращението по чл. 92 от ЗС, следва да се сключи договор във формата на нотариален акт. Договорът се сключва със собственика на имота, а в случай че собственикът на имота и на сградата са различни лица е необходима и декларация – съгласие с нотариална заверка на подписите на всички собственици на сградата съгласно чл. 183 от ЗУТ. След завършване на строителството се процедира по аналогичен с описания в хипотеза първа и втора начин по-горе.

[1] Легално определение на поземлен имот се съдържа в чл. 24, ал. 2 от ЗКИР, както и в § 5, т. 2 от ДР на ЗУТ „Поземлен имот е част от земната повърхност, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост

[2] Легално определение за сграда се съдържа в § 1, т. 16 от ДР на ЗКИР - самостоятелен строеж на основното или на допълващото застрояване по Закона за устройство на територията, трайно прикрепен към земята, с отделени от външната среда организирани вътрешни пространства и с функционално предназначение

[3] Ограничените вещни права или вещни права върху чужда вещ са право на строеж, право на надстрояване и пристрояване, право на строеж под повърхността на водата, право на подстрояване, право на ползване и сервитути. Подробно виж Вж. Боянов, Г., Вещно право, София, Авалон, 2014, стр. 249 и сл.

[4] В законодателството ни няма легална дефиниция на правото на собственост. В статията ще се използва понятието за право на собственост, дадено от проф. Георги Боянов: „призната и гарантирана от закона възможност на едно лице да владее, да ползва и да се разпорежда с определена вещ и да иска от всички други лица да се въздържат от въздействие върху нея“. Вж. Боянов, Г., Вещно право, София, Авалон, 2014, стр. 107

[5] Аргумент от чл. 2, ал. 5 от ЗКИР

[6] Разпореждането е правен акт, с който носителят на едно вещно право внася някаква промяна в него, като го прехвърля, видоизменя, ограничава или прекратява. Вж. Тълкувателно решение №91/1974 г. по гр. д. № 63/7, ОСГК на ВС

[7] Виж. Решение № 6434 от 31.05.2016 г. на ВАС по адм. д. № 11440/2015 г., II о.

[8] Правото на надстрояване и пристрояване е право на едно лице да надстрои  или пристрои заварена сграда, собственост на друго лице (лица), с етаж или свързано неделимо с нея пристройка, заедно със зимничните и таванските помещения, като стане изключителен собственик на така надстроените или пристроени функционално обособени обекти и съсобственик със съответен дял в общите части на сградата и носител на съответна част от правото на строеж или от правото на собственост върху земята. Виж. повече за правото на пристрояване и надстрояване  Боянов, Г., Вещно право, София, Авалон, 2014, стр. 267 и сл.

Публикувано в Собственост и право, бр. 9, 2023 г.