Прилагане на чл. 117а от ЗУТ при оцифряване на планове и карти

Петя Цурева – главен юрисконсулт в „ГИС-София“ ЕООД

 

С приемането на новата разпоредба на чл. 117а от Закона за устройство на територията (ЗУТ) през 2019 г., целта на законодателя беше да се разрешат спорните тълкувания, свързани с оцифряването на регулационните планове и местоположението на регулационната линия. Проблемът с „наместването“ на регулационните линии до съвпадението им с кадастралната граница от одобрената кадастрална карта, обаче продължава да съществува и до днес. Това наместване неминуемо оказва влияние върху отразеното право на собственост със съответните документи и създава огромни проблеми относно обхвата на правото на собственост на заинтересованите лица. Поради това, предмет на настоящата тема са въпросите, свързани с оцифряването на данни и прилагането на чл. 117а от ЗУТ, както и кога трябва да се извършва изменение на кадастралната карта и кога на регулационния план при несъвпадение на местоположението на регулационната линия с местоположението на имотната граница.

I. Оцифряване на данни

Основният обект на кадастъра, съгласно чл. 23, ал.1, т. 1 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) е поземленият имот. Макар нормативният текст на ЗКИР да не ги дели на основни и второстепенни обекти, изложеното разграничение е естествено. За да възникне сграда, респективно самостоятелен обект в сграда – обекти на кадастъра, съгласно чл. 23, ал.1, т. 2 и т. 3 от ЗКИР, следва да се премине през няколко административни и технически процедури, затова условно може да се каже, че сградата и самостоятелният обект в сграда са второстепенни обекти на кадастъра. Първата стъпка при реализирането на инвестиционно намерение за строителство е да има имот, върху който да се строи и този имот да бъде урегулиран. Поземленият имот се урегулира с подробен устройствен план, като с урегулирането му, се определят  неговите граници, конкретното му предназначение, конкретният режим на  устройство и достъпът му до улица, а по изключение и до път или алея.[1] Още на този етап е възможно да възникнат проблеми поради несъвпадение на местоположението на регулационната линия с местоположението на имотната граница.

Основната цел при оцифряването (преобразуване на регулационните и кадастралните планове от графичен в цифров вид) на регулационните линии е, местоположението им да съответства на графичното изображение в плана, да отразява точно съдържанието на регулационните планове и административния акт за одобряването им. За определянето на точното местоположение на линиите се използва задължително оригиналната графика, която е неразделна част от административния акт.[2] Оцифряването на данни се извършва при спазване на изискванията, определени в  Приложение № 9 към чл. 83, ал. 1 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. След одобряването и влизането в сила на кадастралната карта и кадастралните регистри, подробните устройствени планове се изработват на базата на кадастралната карта в цифров и в графичен вид, която служи като тяхна основа. Преди одобряване и влизане в сила на кадастралната карта, всяко ново частично изменение на устройствените планове се извършва на базата на влязъл в сила и действащ предходен регулационен/устройствен план, който от своя страна служи като основа

II. Прилагане на чл. 117а, ал. 1 от ЗУТ

В разпоредбата на чл. 117а от ЗУТ е регламентирано основното правило, свързано с оцифряването на плановете:  „При създаване на цифров вид на подробен устройствен план, одобрен в графичен вид, в който поземлените имоти са урегулирани по имотни граници в графичния план, местоположението на регулационната линия в цифров вид съвпада с местоположението на имотната граница, установена при преобразуването в цифров вид на кадастралния план, послужил като основа за изработването и одобряването на подробния устройствен план“.

От първостепенно значение тук е, основата, върху която се изработват плановете и картите. Кадастралният план, предхождащ кадастралната карта, отразява действително съществуващото положение на място към момента на заснемането му, който от своя страна е послужил за основа за проектиране на регулационния план. Не са редки случаите, в които след оцифряването, местоположението на регулационната линия и местоположението на имотната граница от кадастралната карта не съвпадат. Важно е да се отбележи, че това разминаване на имотната граница по кадастрална карта и регулационната линия не се дължи на грешно преобразуване от графичен в цифров вид. Възможно е да съществува такава грешка, но тя е сведена до минимум.

Най-често грешката се дължи на разминаване между граница в кадастралната карта и граница в кадастралния план, послужил като основа за изработването на регулационния план, която граница е неправилно заснета и отразена в кадастралния план. Други причини биха могли да бъдат  грешка от трансформацията между различните координатни системи; грешки при изработване на кадастралния план; недобросъвестно преместване на границата от собственика на имота при трасирането или след това; грешно извършено трасиране на място на имот и/или на сграда, като в този случай границата на сградата попада в уличната регулация; случва се да възникне проблем и при неправилна сходка (поставяне един до друг) на кадастралните листа при старите кадастрални планове и регулационните планове; техническа грешка, дължаща се на разлика между текстовата част на заповедта, с която се одобрява регулационния план и графичната част, която е неразделна част от нея. В последния случай следва да се извърши служебно изменение на заповедта, чрез сезиране на органа, който я е издал, а не своеволно да се променят граници въпреки наличието на техническа грешка, но без административния акт за поправка на явна фактическа грешка. Техническа грешка е и в обхвата на уличната регулация да се установи наличието на няколко улично-регулационни линии. Такава грешка се получава, когато при одобряването на новите ПУП - ве не е взета предвид предходната одобрена със съответния административен акт улична регулация, което води до появява на двойна улично-регулационна линия.

 

    Пример за двойна улично-регулационна линия[3]

III. Кога се извършва изменение на кадастралната карта и кога на регулационния план при разминаване на регулационната линия и имотната граница?

Както беше посочено по-горе често се случва местоположението на регулационната линия да се разминава с местоположението на имотната граница. За да се поправи това разминаване е необходимо да се извърши изменение или на регулационния план или на кадастралната карта. В тези случаи е важно да се извърши първо проверка на документите за собственост/ограничени вещни права и да се установи дали собственикът притежава УПИ или ПИ, след това за всеки конкретен случай се извършват и други проверки, като например: дали имотните граници са трайно материализирани (например има построена масивна ограда; контурът на сградата съвпада с имотната граница), както и основата, върху която е изработен регулационният план.

1. Изменение на регулационен план

Когато заинтересованото лице притежава ПИ или е носител на ограничено вещно право върху ПИ по кадастрална карта и кадастрални регистри (КККР) и се установи разминаване между регулационните граници на УПИ и границите на ПИ по кадастралната карта (КК), следва да се извърши промяна на регулационните планове, като регулационните граници се отразяват по имотните граници на ПИ по КК. Промяната се извършва с проект за подробен устройствен план – изменение на план за регулация (ПУП - ИПР) на УПИ, като предварително е необходимо  да се извърши и проверка дали кадастралната карта е вярна. Правното основание е чл. 134, ал. 2, т. 2 от ЗУТ, като заинтересованото лице (собственик, носители на ограничени вещни права и концесионер) е необходимо да предостави пред съответната община/ район (при градовете с районно деление) скица - предложение за изменението, документ за собственост, скица на поземления имот, издадена от Службата по геодезия, картография и кадастър и комбинирана скица по чл. 16 от ЗКИР. Административният орган извършва проверка дали са налице основанията за разрешаване изработването на ПУП-ИПР и допуска/разрешава изработването му със заповед. Изработеният проект за ПУП-ИПР се одобрява със заповед. Неразделна част от заповедта е и графиката на ПУП-ИПР.

С оглед на бързина и процесуална икономия в административното производство, през 2021 г., законодателят прие нова разпоредба, с която значително улесни заинтересованите лица в процедурата по одобряване на ПУП. Разпоредбата на чл. 135а (Нов – ДВ, бр. 16 от 2021 г.) от ЗУТ предвижда, че не се издава заповед за разрешаване изработването на ПУП, когато заинтересованите от изменението на влезлите в сила ПУП лица внесат общ проект за изменение на ПУП до кмета на общината, който след като се съгласува и обяви, се одобрява със заповед.

2. Изменение на кадастралната карта

Предмет на изменение на кадастралната карта е наличие на несъответствие в границите на недвижимия имот, когато при проверка на документа за собственост се установи, че собственикът притежава УПИ. Промяната се извършва чрез изработване на проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри (КККР) от правоспособно лице по кадастър по смисъла на чл. 16 от ЗКИР. Правното основание е чл. 54 от ЗКИР. В този случай имотните граници се отразяват по регулационните линии до съвпадение на местоположението им.

 

Заключение

В светлината на гореизложеното, освен разяснението кога следва да извършва изменение на регулационен план и кога на кадастрална карта, както и, че е от изключително важно значение проверката на документа за собственост, възникват последващи въпроси относно точностите на регулационните планове, какви са допустимите разлики между оцифрените регулационни планове и кадастрална карта. В наредба РД-02-20-5 от 15 декември 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на  кадастралната карта и кадастралните регистри е правно регламентирана точността на кадастралната карта, като са определени и какви са допустимите разлики, но не е решен въпросът с допустимите разлики между оцифрените регулационни планове и кадастрална карта. Разпоредбата на чл. 117 а от ЗУТ създава впечатление, че след като местоположението на регулационната линия в цифров вид трябва да съвпада с местоположението на имотната граница в цифров вид, при разминаването им, следва да се взима предвид точността на кадастралната граница. Analogia legis би ли следвало при определянето на допустимите разлики между регулационна и кадастрална граница да се ползва правилото за определяне на точността по Наредба РД-02-20-5 от 15 декември 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на  кадастралната карта и кадастралните регистри. Това обаче е въпрос, който следва de lege ferenda да се реши от законодателя, като се допълни чл. 117а от ЗУТ и се регламентира допустимата точност на оцифрените регулационни планове. По този начин ще се улеснят правосопособните лица по кадастър, а от там и администрацията при изработването и одобряването на устройствените планове.

 

[1] Цурева, П., Урегулиране на поземлени имоти в духа на чл. 16 и чл. 17 от ЗУТ, в.: Собственост и право, 2022, №11

[2] Цурева, П., Изменение на ЗУТ по отношение на местоположението на регулационната линия,В: Собственост и право, 2019, № 9

[3] Пример за двойна улично-регулационна линия от информационната система СОФКАР, поддържана от „ГИС-София“ ЕООД