Въпроси и отговори, свързани с кадастъра и устройственото планиране

Петя Цурева – главен юрисконсулт в „ГИС-София“ ЕООД

 

Казус:

Собственик съм на поземлен имот, в урбанизирана територия с начин на трайно ползване, съгласно одобрена кадастрална карта – за ниско застрояване. В нотариалния ми акт площта на имота е записана в два варианта: площ по документ за собственост и площ по кадастрална скица. Двете площи са с различни квадратури, като площта по кадастрална скица е по-голяма от площта по документа за собственост. След описанието на съседите на имота, в нотариалния акт е записано, че имотът  е описан в удостоверяващите собствеността документи, като имот с планоснимачен номер N. Имам инвестиционни намерения за имота си, но при така създалата се ситуация за мен възниква проблем, защото не мога да разбера имотът ми с каква площ е и на какво съм собственик. Разликата се състои в 100 кв. м. в полза на площта по кадастрална скица. Как следва да постъпя, за да може имотът ми да бъде индивидуализиран с една площ в документа ми за собственост и след това да реализирам инвестиционните си намерения, а именно – застрояване на имота?

 

Отговор:

Преди да се отговори на този въпрос, трябва да се направи едно важно уточнение – имотите не се индивидуализират с площта, а с границите си. Разликата в площта има значение единствено за потребителската стойност на имота, но не и за неговата индивидуализация.[1]

Често се случва в нотариалните актове, нотариусите да вписват две площи – тази по предходен документ за собственост и тази, която е вписана в кадастралната скица на поземления имот. Много често обаче тези площи са различни, като разликата почти винаги е в полза на площта по кадастрална скица, както е и в настоящия казус. Причините за това разминаване могат да бъдат различни, затова трябва да се направи задълбочено изследване, за да се реши възникналият за собственика казус.

На първо място трябва да се прегледат предходните документи за собственост на имота, за да се види как е вписан в тях същият и да се стигне до първия праводател. Също така следва да се провери на какво е собственик правоимащия – на УПИ или на ПИ по неговия документ за собственост. В настоящия случай става въпрос за собственост на ПИ. [2]

Една от най-срещаните причини за разлика в площите е, един от предходните собственици недобросъвестно да е преместил границата си и да е изградил масивна ограда, като при създаването на кадастралната карта, границата (която е трайно материализирана) е заснета съгласно геодезическото измерване на място, а от там така е извършено и нанасянето на имота в кадастралната карта, от където ще се появи и разликата в площта между документа за собственост и площта по кадастрална скица. Проследяването на причината се извършва като се изработи комбинирана скица за пълна или частична идентичност на границите на поземлен имот от правоспособно лице по кадастър. В нея трябва да са отразени съвместени данни от няколко източника – например от кадастралната карта, архивен кадастрален план, действащ регулационен план и стар регулационен план. След като в документа за собственост имотът е описан, като имот с планоснимачен номер N, от информацията в комбинирана скица от слой „архивен кадастрален пан“ ще се видят границите и площта на имота -  ако тя е идентична с тази от документа за собственост, следователно и това е меродавната площ. От комбинираната скица може да стане ясно, че става въпрос и за придаваеми или отчуждаеми части по смисъла на ЗТСУ (отм.), и следва да се приложи § 8 от ПР на ЗУТ.

В случай че се окаже, че границите са материализирани на друго място, и не са придаваеми или отчуждаеми, пред собственика на имота се откриват две възможности. Първата – в зависимост от това дали е добросъвестен (чл. 79, ал. 2 от ЗС) или недобросъвестен (чл. 79, ал. 1 от ЗС) да придобие частите, с които имотът се е увеличил - по давност. В този случай приложение може да намери и чл. 82 от ЗС. Така площта на имота ще е по-голямата измежду двете /тази по кадастралната скица/. Втората възможност пред собственика на имота е – да извърши изменение на кадастралната карта на основание чл. 54 от ЗКИР, като се възложи на правоспособно лице по кадастър да изработи проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри. Така площта на имота ще отговаря на площта по предходните документи за собственост, но собственикът ще трябва да премахне оградата си и да я премести съгласно новото измерване и промяна.

 

Казус:

Собственик съм на имот, който представляваше земеделска земя и в документа ми за собственост същият е описан по картата на възстановената собственост. Промених предназначението на имота, като след това го и урегулирах с ПУП-ПРЗ. След тези процедури си извадих кадастрална скица от Службата по геодезия, картография и кадастър и в нея в селекция „Номер по предходен план“ е записан номерът на земеделската земя по КВС. Искам да бъде вписан номерът на УПИ и планът, с който е изменен, след влизане на кадастралната карта, за да се установи идентичност. Какво следва да направя?

 

Създаването на кадастралната карта се извършва чрез съвместяване на данни по предходни кадастрални планове, карти, помощни планове, регулационни планове, чрез геодезическо измерване на място и т.н. Редът и начинът за създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри се съдържат в Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) и в Наредба № РД-02-20-5 от 15 декември 2016 г. за
съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. Когато за изработването на кадастралната карта като основа е послужила карта или предходен план, тогава в кадастралната скица се записва и номерът на имота по предходния план, защото при одобряване на кадастралната карта, имотът получава идентификатор (уникален номер, чрез който недвижимият имот се посочва еднозначно за територията на страната), който е различен от номера на имота по предходен план. В настоящия случай, собственикът е променил предназначението на имота и го е урегулирал. Промяна, извършена след влизане в сила на кадастралната карта. За да се установи идентичност между имотите следва да се изработи комбинирана скица за пълна или частична идентичност от правоспособно лице по кадастър, като в помощ на заявителя, правоспособното лице по кадастър може да издаде и удостоверение за идентичност, в което се описва че поземленият имот по одобрената кадастрална карта и кадастрални регистри, е идентичен с УПИ (номера на УПИ) по действащ регулационен план.

 

Казус:

Собственик съм на два поземлени имота, които са част от съществуващ голям урегулиран поземлен имот (УПИ), състоящ се от 10 поземлени имота. Как да обединя двата поземлени имота в един и да отредя за тях самостоятелен урегулиран поземлен имот от големия УПИ?

 

Съединяването на поземлени имоти и отделяне на самостоятелен УПИ от голям УПИ са две отделни процедури.

Препоръчва се първо да се започне от съединяване на двата съседни поземлени имота. За да се съединят обаче двата поземлени имота трябва да имат еднакъв начин на трайно ползване (НТП) или да са с еднакво трайно предназначение. Ако са с различен начин на трайно ползване/предназначение не се допуска тяхното съединяване – аргумент от чл. 61 от Наредба № РД-02-20-5 от 15 декември 2016 г. за
съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. В този случай трябва първо да се промени НТП на някой от поземлените имоти от СГКК.

За съединяването на двата поземлени имота се изработва проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри. След одобряването и влизането в сила на изменената кадастрална карта, може да се пристъпи към отделяне на самостоятелен УПИ от големия УПИ, който да се отреди за новосъздадения поземлен имот. За да се отдели самостоятелен УПИ се изработва мотивирано предложение за изменение на ПУП по реда и правилата глава VII, раздел IV от ЗУТ до главния архитект на общината /района, в градовете с районно деление/. След като главният архитект допусне изработването на ПУП-ИПР, се изработва проекта за новия УПИ, съгласува се, обявява се и се издава заповед за одобрението му. След като влезе в сила, може да се пристъпи към инвестиционните намерения.

 

 

 

[1] Вж. Цурева, П., сп. „Собственост и право“, кн.9, 2019

[2] За разминаване в границите между УПИ и ПИ, откъдето се появява и разлика в площите, вж. Цурева, П., сп. „Собственост и право“, кн.2, 2023