Въпроси, свързани с вписване на актове в Кадастралния регистър на недвижимите имоти от АГКК

Петя Цурева, главен юрисконсулт в „ГИС-София“ ЕООД

1. Какво представлява кадастрален регистър на недвижимите имоти, как и от кого се извършва вписването в него?

Едни от регистрите, които води Агенцията по геодезия, картография и  кадастър (АГКК), съгласно чл. 30, ал. 1, т.1 от ЗКИР са кадастралните регистри на недвижимите имоти (КРНИ). В тях се съдържат данни за правото на собственост върху недвижимите имоти, както и данни за другите вещни права върху недвижимите имоти.  В чл. 30, ал. 2 от ЗКИР, както и в чл. 25 от Наредба № РД 02-20-5 от 15 декември 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (Наредба 5/2016),  изчерпателно е  описано съдържанието на КРНИ, а именно: основните данни за имота, респ. за самостоятелния обект в сграда – идентификатор; площ/застроена; трайно предназначение на територията, начин на трайно ползване, адрес, етаж; очертание; брой нива в обекта; площ по документ; предназначение; данните за собственика на недвижимия имот и за акта, от който собственикът черпи правото си; данните за другите вещни права върху недвижимия имот; номера на партидата на имота в имотния регистър; източниците на данните за точите от геодезическата основа и границите на административно-териториалните единици.

С измененията и допълненията на ЗКИР от 22.08.2019 г. вписването на данните, както и измененията в КРНИ, с цел подпомагане на службите по геодезия, картография и кадастър (СГКК) може да се извършва от оправомощени по закон лица, каквито са и правоспособните лица по смисъла на чл. 16 от ЗКИР. Те предоставят на хартиен носител документите, за които са оправомощени да издават (скици, схеми, удостоверение за наличие или липса на данни в КККР, удостоверение за характеристики на поземлен имот), получени чрез отдалечен достъп до информационната система на кадастъра. За да могат да извършват този вид услуги, правоспособните лица трябва да са вписани в регистъра на лицата, правоспособни да извършват дейности по кадастър, геодезия и картография, който регистър се води от АГКК. Също така следва да разполагат с печат, изработен по образец и одобрен със заповед на изпълнителния директор на АГКК. Документите, за които е оправомощено правоспособното лице по кадастър да издава, задължително се подпечатват с този печат.

Практиката показва, че след извършеното изменение на ЗКИР в тази посока, за една година, се сне голяма част от тежестта върху плещите на АГКК, като се облекчи не само тя, но и се предоставят по – бързо и своевременно този вид административни услуги на гражданите.

2. Имам следния казус:

Търговско дружество, което представлявам е собственик на сграда, на самостоятелен обект в сграда, заедно с поземления имот, върху който са построени сградите. Същото е вписано, като собственик на сградата, на самостоятелния обект в сграда и на поземления имот, върху който са построени сградите - в КРНИ. Търговското дружество извършва промяна в правната си форма, като от ЕАД, става ЕООД. В един по-късен момент новообразуваното дружество се преобразува, като се влива в дружество Б. През време на преобразуването тече и процедура по преустройство на самостоятелния обект, за което дружеството се снабди с всички необходими строителни документи.

Какви документи са ми необходими, за да извърша вписване в КРНИ на новообразуваното дружество?

Съгласно чл. 53 от ЗКИР изменения в КРНИ се извършва при възникване на нови или промяна на данните, подлежащи на записване. Следователно, при промяна в правото на собственост, същата следва да се отбележи в КРНИ.

Тъй като в имуществото на търговското дружество е включено вещно право върху недвижим имот, същото трябва да се снабди с удостоверение за вписване, което е отбелязано и в книгите по вписванията към Службата по вписванията, на основание чл. 263, ал 6 от ТЗ. За извършеното преустройство на самостоятелните обекти, следва да са налице всички необходими строителни документи по реда и правилата на ЗУТ. След снабдяване с тези документи, се подава заявление в Службата по геодезия, картография и кадастър лично или чрез правоспособно лице по кадастър, оправомощено да заявява извършване на изменение на КРНИ. Към заявлението следва да се приложат – документ за собственост на недвижимия имот, документ за извършеното преобразуване на търговското дружество, удостоверението за вписване от Службата по вписванията, както и строителната документация за извършеното преобразуване на самостоятелния обект, за да бъде вписано новообразуваното дружество, като собственик на самостоятелните обекти, както и на поземления имот или част от него.

  3. Казус

Собственик съм на 9/10 ид.ч. от апартамент, придобит с непрекъснато давностно владение от 10 г., което се констатира с констативен нотариален акт през 2012 г. През времето, през което тече нотариалното производство, се води дело срещу мен с правна квалификация – чл. 108 от ЗС, като с решение на районния съд, ищцата е призната за собственик на ½ ид.ч. от същия апартамент, а искът, в частта, с която се иска да и предам владението върху имота, не е уважен. Ищцата обжалва решението на първоинстанциония съд, с което не е уважен искът и за предаване на владението върху имота. По време на съдебното производство, аз предоставям констативен нотариален акт, който е приет от съда като новосъздаден документ, който не съм могъл да представя при първоинстанционното разглеждане на делото. Докато тече второинстанционното производство, аз се разпореждам с моите 9/10 ид.ч., като ги дарявам на непълнолетния си сина през 2013 г. През 2014 г. констатираме, че е налице явна фактическа грешка в нотариалния акт за дарение, изразяваща се в прехвърляне на друг апартамент. През същата година извършваме поправка на нотариалния акт за дарение. През същата година и съдът се произнесе, като ме призна за собственик на ¼ ид.ч от апартамента на основание давностно владение.

АГКК не извършва вписване в срок в КРНИ на сина ми, като собственик на ид.ч. от апартамента.

Какво мога да направя?

За извършване на изменение в КРНИ е необходимо заявителят да докаже заинтересованост. В конкретния случай, за да се извърши вписване на правоприемника на недвижимия имот, същият трябва да предостави документ за собственост, с който се доказва неговото право. Видно от казуса е налице такъв, а именно нотариален акт за дарение. Всички останали данни по настоящия проблем са ирелевантни за извършване на изменението в КРНИ. АГКК следва да извърши исканото вписване съгласно предоставения документ за собственост.

По настоящия казус, непроизнасянено на АГКК в срок, т.е. фактът, че не е извършила исканото изменение в КРНИ, представлява мълчалив отказ, който според мен е незаконосъобразен и постановен в нарушение на материалния закон.

Видно от казуса, праводателят се е разпоредил с повече права, отколкото притежава, от където следва, че сделката няма вещноправен ефект по правилото nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet, но въпреки това, административният орган няма призната от закона компетентност да преценява действителността на сделки, свързани с права на собственост, което е в компетентността на правораздавателните органи. Липсва правна норма или принцип, който да приема, че при наличие на такъв документ, АГКК не може да извърши вписване в КРНИ, а напротив, в разпоредбата на чл. 53, ал. 2 от ЗКИР императивно е посочено, че при наличие на документи, удостоверяващи дублиране на носителите на правото на собственост за един и същ имот в КРНИ се записват данните за всички лица и документи. Във връзка с това, АГКК следва да извърши исканото изменение в КРНИ.

Публикувано в Списание "Собственост и право", кн. 12, 2020